Только решения человека взять ипотеку и рекламы банков о «самых привлекательных» условиях кредитования недостаточно. Одним из условий выдачи кредита является соответствие доходов заемщика требованиям банка. Ведь кредитору важно не только предоставить заемные средства, но и быть уверенным в том, что человек сможет возвратить долг.

Доход доходу рознь

Доход клиента и требования к форме его подтверждения – не формальность. Это позволяет банку понять, какую сумму можно дать человеку в долг, и стоит ли давать вообще.

Самый лучший клиент – тот, который имеет «белые» доходы (те, что подтверждаются по форме 2-НДФЛ), к тому же в приличном размере. Такое в нашей действительности, конечно, случается. Но редко. Этот подход к начислению заработной платы свойственен в основном работающим в России представительствам крупных иностранных компаний.

Наиболее распространенная практика: когда «по-белому» человек получает относительно небольшую часть своей зарплаты. Остальную – в «конверте». Исходя из этого, многие банки позволяют заемщику подтверждать доходы не только по форме 2-НДФЛ, но и в свободной форме (по форме банка). Эту справку можно получить по месту работы. Она обязательно должна быть заверена руководителем компании, а также главным бухгалтером.

При желании можно найти программы кредитования, которые учитывают и «черный» доход. Однако ставки по ним будут как минимум на 1–1,5% больше. Учитывая тот факт, что сейчас кредиты выдаются в среднем под 11–12%, такое повышение сделает ипотеку совсем дорогой.

Вне зависимости от формы подтверждения дохода, у всех банков есть четкие требования к трудовому стажу потенциального заемщика, который должен официально проработать на последнем месте как минимум полгода.

Нередко человек имеет дополнительную работу, где трудится по совместительству. Банк примет во внимание и эти доходы. Однако данный момент не будет играть важную роль: считается, что такой источник заработка менее стабилен, чем доход на основной службе.

Что делать, если размера зарплаты не хватает для одобрения кредита? В таком случае банки могут принять во внимание иные денежные поступления. Например, если у человека есть квартира, которую он сдает, то кредитор может учесть арендные платежи. Также банк принимает во внимание наличие у клиента иных активов: земельных участков, дачи, машины. Косвенным подтверждением платежеспособности могут стать и зарубежные поездки. Если у человека открыт вклад в банке, то это является большим плюсом для него как заемщика. В некоторых кредитных организациях предусмотрены льготные условия по ипотеке для таких клиентов-вкладчиков.

Принимаются во внимание и доходы созаемщиков.

Созаемщиками могут быть не только родственники клиента, но и любой посторонний человек, главное, – платежеспособный. Доходы этих людей включаются в совокупный доход семьи заемщика и учитываются банком при определении размера кредита. Муж и жена становятся созаемщиками по кредиту в любом случае. При несогласии супруга (-и) становиться созаемщиком, в ипотеке, скорее всего, будет отказано.

Также, чтобы у банка были дополнительные гарантии по возврату долга, заемщик может привлечь к его получению поручителей. Это люди, которые наравне с ним будут отвечать за исполнение кредитных обязательств. То есть, если заемщик по каким-то причинам не сможет вернуть долг банку, кредитор имеет право обратиться с требованием о погашении кредита к поручителям.

Потенциальным заемщикам следует помнить о том, что никакой, даже самый высокий «белый» доход и наличие платежеспособных поручителей не смогут в одночасье «подкорректировать» кредитную историю, если та была испорчена. Впрочем, шанс «переписать» свое кредитное прошлое есть. Можно взять небольшой потребительский кредит и своевременно погасить его. Это обстоятельство будет учтено банком, принимающим решение об одобрении заявки на ипотечный кредит.

Кредитные пропорции

Необходимость внесения первоначального взноса предусмотрена программами большинства банков. Программы с нулевым или 10% взносом найти можно, но, во-первых, ставки по ним будут на порядок выше, а во-вторых, ежемесячные платежи заемщика станут в разы больше. Наличие первоначального взноса не только является условием выдачи ипотеки, но и доказательством того, что потенциальный заемщик платежеспособен.

Сейчас на рынке очень распространены так называемые альтернативные сделки: когда человек продает старую квартиру, берет в качестве доплаты кредит и приобретает новую, улучшенную, жилплощадь. В таком случае первоначальный взнос, которым располагает заемщик, достаточно велик – в среднем он составляет 50–80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

«Чем больше первоначальный взнос – тем меньше сумма кредита, а следовательно, тем меньшие требования предъявляют банки к доходу, и тем ниже размер ежемесячного платежа», – информирует генеральный директор «НБИК» Евгения Таубкина.

Размер ипотечного кредита, который будет одобрен, зависит от оценочной стоимости жилья. Ее определяет профессиональный оценщик. Даже если продавец будет просить за квартиру больше, банк все равно станет ориентироваться на отчет оценочной компании.

Как видим, кредитор всячески страхует себя от возможных рисков, связанных с тем, что заемщик может не возвратить долг. Но человек, принимая решение о получении кредита, должен и сам обезопасить себя от возможных неприятных сюрпризов. Ведь кредит он будет выплачивать как минимум лет 5, и надо позаботиться о том, чтобы в этот период времени не все его заработки уходили банку.

Также нужно понимать, что будет с доходами в среднесрочной перспективе. Ведь если заемщик не сможет возвращать долг, то ему придется расстаться с квартирой, находящейся в залоге у банка: она будет продана. «Если прогнозируется снижение доходов, то с получением ипотечного кредита лучше повременить», – уверен директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка Сергей Арзянцев.

«В Москве люди берут ипотеку в среднем на 3 млн. рублей, для чего необходим доход в 60 000–70 000 рублей в месяц. По Московской области средняя сумма кредита составляет 2 млн. рублей, а необходимый доход – около 45 000–55 000 рублей, соответственно», – сообщает начальник Управления ипотечных программ КБ «Унифин» Владислав Есенков.

Оптимально соотношение, позволяющее заемщику комфортно чувствовать себя во время погашения долга, это когда размер выплат по кредиту не превышает 40–50% от совокупного дохода семьи.

«Манипулировать» размером платежей можно с помощью сроков кредитования: чем он длиннее, тем меньше денег вы будете каждый месяц отдавать банку. «Срок должен быть подобран таким образом, чтобы отношение размера платежей по всем кредитам к месячному доходу семьи не превышало 45%. Это наиболее оптимальная величина кредитной нагрузки», – считает Сергей Арзянцев.

И хотя некоторые банки, особенно до кризиса, допускали, что это соотношение может быть 90х10 или 80х20, заемщику нужно проявить осторожность и не соглашаться на участие в таких программах. Ведь, как отмечалось, банк все равно вернет свои деньги, реализовав залоговую квартиру. Должник же потеряет недвижимость; также ему никто не компенсирует расходы, связанные с обслуживанием кредита.

Поскольку жизнь непредсказуема, неплохо бы заемщикам иметь накопления на «черный день»: на случай увольнения с работы, сокращения зарплаты и пр., чтобы в период до восстановления своего материального положения, можно было спокойно в привычном режиме обслуживать ипотечный кредит. «Накопления семьи «на черный день» должны составлять не менее шести среднемесячных доходов. Это позволит обеспечить удовлетворение минимальных потребностей при временной потере источника постоянных доходов», – полагает Сергей Арзянцев.

Однако, как отмечает Евгения Таубкина, «по данным Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), «подушка безопасности» в виде шестимесячных доходов есть только у 15% граждан». Эксперт рекомендует при получении дополнительных доходов погашать кредит досрочно, и «при выборе кредитной программы обращать внимание на условия досрочного погашения, как-то: мораторий, минимальная сумма, дополнительные комиссии».

Гипотетически у любого потенциального заемщика есть возможность договориться, например, с работодателем и завысить свои доходы или предоставить банку иные недостоверные сведения о своем материальном положении. Возможно, тайное в данном случае не станет явным. Только делать этого не нужно. Если ваших доходов не хватает для одобрения запрашиваемой суммы кредита, то лучше просто подобрать более скромную квартиру для своего будущего проживания. «Очень важно, – резюмирует Владислав Есенков, – чтобы до выдачи кредита и покупки квартиры, у заемщика была уверенность в том, что периодичность и размер платежа не станет впоследствии для него «камнем на шее».