Банки Белгорода Физическим лицам Бизнесу Новости Участники рынка В помощь заёмщику Анализ рынка Публикации
Забыли пароль? Личный кабинет
Логин:
Пароль:
запомнить

Регистрация
Позволит вам максимально использовать возможности сайта.

Вы сможете: Регистрироваться »
Веселое











Проститутка принесла деньги в банк.  — Гражданка, у вас стотысячная купюра фальшивая.  — Боже мой, выходит, меня изнасиловали!

 

***

 

— Мама, что такое семейный банк? — Это когда муж и жена куют свое счастье. — Теперь я понимаю, почему у соседей такой грохот.

 

***

 

Есть способ увеличить продолжительность жизни россиян!!! Нужно давать ипотечные кредиты 80—ти летним пенсионерам.  — Тогда банки им либо помереть не дадут, либо с того света достанут...

 

***

 

Сын маме говорит: — Мам, можно я банку тушенки открою, есть хочется? — Нет, сынок, это я на кризис запасла! — А сгущенку можно? — Нет, сынок нельзя, тоже на кризис запас. — Эх, скорее бы кризис,тогда уж наедимся!

 

***

 

— Почему твой телефон все время мигает?  — Постоянно смс—ки от банка приходят. Я их не читаю. Они меня расстраивают...

 

***

 

Ипотечный банк напоминает мне серию триллеров "Пила".   Они дают тебе кредит на 20 лет и смотрят, как ты пытаешься выжить.

 

***

 

Я уже три года работаю в этом банке. Неужели так заметно, что я работала в Макдональдсе? Свободная касса!

 

***

 

Все идет к тому, что скоро будет так. — Мужик заходит в банк. Оператора нет. Берет от нечего делать рекламный листочек, читает: — Взяв этот листок, вы дали согласие на заключение договора ипотечного кредита под 30 процентов годовых сроком на 10 лет...

 

***

 

Ограбление банка и у грабителя в суете сползает маска с лица. Грабитель подходит к кассиру. — Ты видел меня? — Да, видел. Выстрел, труп. — Кто еще видел мое лицо? Из глубины зала: — Теща моя, но она сейчас дома.

 

***

 

Клиент в банке читает толстенный договор ипотечного кредита. Клерк: — Ну, ознакомились? Что Вас смущает? — Да вот здесь, параграф 1594, пункт 18: — На лбу клиента калёным железом выжигается клеймо с логотипом банка....

 

***

 

Девушка, стажер, только что прочитала "Маразмы наших клиентов". Через пять минут к ней подходит клиент: - Девушка, я вами пользуюсь уже три года... Девушка: - Я только месяц как работаю...

 

***

 

Мужик в банке собирается подписаться под ипотекой. Менеджер банковский его и спрашивает, передавая ручку: - Вы точно понимаете, процентная ставка будет 25 годовых? - Да...да... понимаю... - отвечает мужик и пододвигает к себе договор. - А Вы точно понимаете, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, за все годы составит 4 номинала? - Да...да... понимаю... - отвечает мужик и берёт ручку в руки. В этот момент в банк забегает грабитель в маске с автоматом Калашникова и кричит: - Стоять! Это ограбление! - Да я понимаю, что ограбление, - говорит мужик не поднимая головы  от подписываемого ипотечного договора, - но квартира очень нужна.

 

***

 

Беседуют приятели-банкиры: - Представляешь, говорю ей: так и так, бизнес накрылся, клиентов перестали обслуживать, банк на грани отзыва лицензии, в общем - банкрот. Приезжаю домой, а ее и след простыл... Ну и ладно! Зачем мне женщина без чувства юмора?

 

***

 

Одна девушка говорит своей подруге: - Ты знаешь, у меня теперь уже нет таких претензий к мужчинам, как раньше. Главное - чтобы он был добрым, отзывчивым, человечным. Как ты думаешь, еще остались такие банкиры?

 

***

 

- Я - обыкновенный украинский банкир. Свои деньги я храню в гривнах. Никому не придёт в голову их там искать.

 

***

 

- Я слышал, ты разбогател. Как это тебе удалось? - Очень просто. Я перевозил туристов на остров и обратно. Туда - пятьсот лир, обратно - втрое дороже.

 

***

 

Дефолт - это когда денег нет? - Дефолт, это когда деньги были. Когда их нет - это обычная жизнь.

 

***

 

- Пап, ты когда больше денег потерял - во время прошлего кризиса, или позопрошлого? - Во время развода с твоей мамой!!! Кстати, тогда я еще не понимал, почему это называется РАЗВОДОМ...

 

***

 

- Моя девушка как мобила. - Что, такая же маленькая, современная и необходимая? - Нет, когда заканчиваются деньги, она со мной не разговаривает.

 

***

 

К очередной годовщине Госбанком России выпущена юбилейная монета номиналом "Одна минимальная зарплата".



поиск
Курсы на 16 июля $62.29| €72.47



Народный рейтинг
Новые офисы банков и компаний
РИА РБК

печать Публикации » Ипотека

Обратная сторона модных ипотечных трендов: непрерывное снижение ставок

С позиции человека, готовящегося на днях получить ипотечный кредит, снижение ставки кредитования является приятной новостью. Можно даже сказать, что вокруг процесса снижения ставок выстроен целый маркетинг, как со стороны государства, так и со стороны бизнеса.

Такой маркетинг поддерживается практическими действиями и вербальными интервенциями, которые зачастую трудно отделить друг от друга, в том числе:

  • заявления представителей власти, что ставка 7% станет реальностью уже через два-три года,
  • государственная политика снижения инфляции с обязательным пояснением, что ставки кредитования обязательно снизятся,
  • заявления представителей строительного бизнеса, что при ставках ниже 7% жилье станет очень доступным, а экономика расцветет,
  • внедрение региональных социальных ипотечных программ со ставкой 7% и ниже,
  • внедрение коммерческих программ банков совместно с партнерами со ставками, начинающимися от 8%,
  • внедрение банками специальных предложений с оптически привлекательными ставками, существенно меньшими, чем базовые условия,
  • постоянное соревнование банков за снижение базовых ставок по всей линейке кредитных продуктов.

Складывается ощущение, что все взяли в руки флаги с лозунгом «снижение ставок – наше и всё» и радостно встали на марш без тени сомнений. Попробуем оценить наличие у этого красивого лозунга обратной стороны или, как любят говорить при оценке рекламных объявлений мелкого шрифта.

Первое: достоверность снижения ставок.

Фактическая достоверность текущего снижения ставок легко проверяется сравнением объективной и субъективной информации. Объективным фактом является статистическое измерение ЦБ РФ средней ставки по выданным кредитам. Субъективным показателем является индекс «Русипотеки», рассчитывающий ставку предложения для клиентов «с улицы» с первоначальным взносом 30%. Исключим из рассмотрения январь и февраль, когда в ставках ощущалось влияние завершения программы субсидирования ипотечных кредитов.

С марта по июнь практически пропорциональное снижение ставок показывает объективный показатель ЦБ и субъективный показатель «Русипотеки», что подтверждает достоверность маркетинговых и политических заявлении на эту тему. Запаздывание темпа снижения ставок по выданным кредитам объясняется циклом подготовки ипотечной сделки.

Таблица 1. Индекс «Русипотеки» и средние ставки ЦБ

Таблица 1. Индекс «Русипотеки» и средние ставки ЦБ

Второе: связь доступности приобретения жилья со снижением ставок.

Для лучшего понимания указанной связи поищем объективность в понятии «доступность». Доступность жилья в целях правительственных программ измеряется соответствующим коэффициентом, который определяется соотношением между средней рыночной стоимостью стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и средним годовым совокупным денежным доходом семьи, состоящей из 3 человек.

Понятие доступности ипотечного кредитования требует несколько более сложного расчета.

I этап - расчет семейного дохода, необходимого для приобретения стандартной квартиры в кредит. Ставка кредитования и стоимость квадратного метра усредняются для первичного и вторичного рынка недвижимости. Применяется допущение, что на выплаты по кредиту тратится не более 35% от семейного дохода.

II этап - считается доля семей, доход которых превышает уровень, необходимый для получения условного ипотечного кредита.

Чем мельче территориальная декомпозиция расчетов, тем они точнее.

Из формальных коэффициентов следует, что доступность зависит от следующих факторов:

  • доходов населения,
  • стоимости недвижимости, определяемой площадью и ценой за квадратный метр,
  • ставки кредитования.

Рисковую политику кредиторов будем считать постоянной и учитывающий заокеанский опыт ипотечного кризиса 2008 года.

Ставки кредитования занимают только условную треть влияния, но если зафиксировать доходы и стоимость недвижимости, то на первый взгляд, снижение ставок становится главным фактором влияния на доступность (табл.2).

Такая условность дает прекрасный результат в снижении необходимого дохода при уменьшении ставки от сегодняшних 11% до озвучиваемых ориентиров в 7%. Платеж снижается на 5 тысяч рублей, а требования к доходу - на целых 14 тысяч рублей. Только на первоначальный взнос копить при снижении процентных ставок легче не становится.

Таблица 2. Влияние ставок кредитования на доступность покупки жилья

Таблица 2. Влияние ставок кредитования на доступность покупки жилья

Примечание. Для расчетов взят кредит продолжительностью 15 лет, на сумму 1,8 млн рублей, с первоначальным взносом 20%, коэффициентом платеж/доход 35%. Приобретается квартира стоимостью 2,25 млн рублей.

На практике происходит влияние на условно стабильные факторы. Например, эксперименты с квартирами небольшой площади можно отнести и к архитектурной моде, а можно - к попытке снизить общую стоимость покупки квартиры.

Сложность измерения доступности можно оценить при рассмотрении условий индивидуальной доступности для каждой семьи, в том числе:

  • наличие в городе жилья, удовлетворяющее потребностям семьи;
  • наличие накоплений на первоначальный взнос;
  • наличие накоплений на оборудование жилья,
  • достаточность денежных средств после выплат по кредиту для комфортного проживания в течение длительного времени (ужиматься долго нельзя).

На условном первом месте стоит наличие квартиры соответствующего качества в нужном районе. Кстати, одной из главных целей программы субсидирования ипотечных кредитов была поддержка строительной отрасли, а тема комфортной среды и качественного строительства активно поддерживается на всех уровнях государственного управления.

Промежуточный вывод довольно очевиден. Отдельное влияние снижения ставок на доступность жилья несколько преувеличено. Потребность в первоначальном взносе не уменьшается при любых ставках. Можно говорить о явном комфорте в обслуживании кредита, но наибольшее воздействие на доступность жилья даст изменение во всей триаде: кредит, доходы, недвижимость.

Третье. Особые ставки по социальным программам

В 2017 году существенно активизировалось внедрение региональных ипотечных программ. Обобщенно и условно их можно назвать социальными ипотечными программами. Последние версии программ имеют общие черты:

  • главная льгота формулируется в виде низкой процентной ставки, но не исключены и дополнительные преференции в виде особой цены на квартиры или даже субсидирования первоначального взноса;
  • льгота представляется четко определенным категориям граждан, преимущественно дефицитным специалистам и некоторым социально значимым группам;
  • общее число участников программы измеряется сотнями человек в год;
  • льгота предоставляется за счет регионального бюджета;
  • реализацию программы поддерживает единый институт развития в жилищной сфере - АО АИЖК;
  • текущий ориентир ставок для таких программ можно обозначить в виде диапазона 6-7%.

Упомянутая социальная ипотека отлично вписывается в модный тренд снижения ставок. Наличие в любой такой программе определенной политической и предвыборной составляющей не принижает использование ипотечного механизма.

Можно отметить несколько дополнительных моментов при оценке таких программ.

Во-первых, программы выглядят красиво при их объявлении и отчете о выполнении за счет красивой ставки, конкретного числа участников, быстрой реализации.

Во-вторых, нерыночная ставка сегодня уже через три года должна стать привычной. Но программы обычно на такой срок и рассчитаны.

В–третьих, красивая ставка выполняет функцию маяка, к которому нужно стремиться. Достигается низкая ставка за счет бюджета, но оптическая сила от этого не уменьшается. Многократно произнесенные слова про 7% должны привести к вопросу, а почему до сих пор везде не 7%.

В-четвертых, для региональных властей ипотечный механизм в текущем моменте имеет наименьшие затраты. Казалось бы, зачем привлекать дефицитных специалистов приобретением жилья – может, этому специалисту и не нужна собственная квартира в этом городе. Не проще ли строить арендное жилье и давать льготы по его оплате? При арендном механизме необходимо проинвестировать всю стоимость жилья и соответствующие дополнительные расходы. При ипотечном механизме складываются бюджетная субсидия, средства гражданина, средства кредитора.

Развитие тренда на снижение ставок может привести к важным последствиям:

  • льгота в виде низкой процентной ставки потеряет свою привлекательность, а мы увидим экзотику в виде ипотеки без процентов или с символическими 1-3%,
  • расширятся инвестиционные возможности для развития арендного жилья.

Четвертое: парадоксы ожиданий ставок «как в Европе».

Многократно озвучивалось, что свыше 40% населения в близкой перспективе нуждается в улучшении жилищных условий. Обычно этот показатель используется для оценки перспектив развития ипотечного кредитования и основывается на классических социологических исследованиях.

В последнее время появляется новая тенденция. При проведении некоторых специально сфокусированных опросов выясняется, что большая часть граждан (около 60%) негативно относится к ипотечному кредитованию. При рассмотрении причин негатива можно выделить недовольство высокими ставками, которые не «как в Европе».

Противоречия на самом деле нет. Все те же 40% готовы к улучшению жилищных условий, в том числе с помощью ипотечного кредита.

А на психологическом парадоксе стоит остановиться поподробнее. Как только тренд на снижение ставок преодолел критическую массу озвучивания с самого верха и получил практическое подтверждение, то включился в действие субъективный фактор «сколько ни предложи, а все мало».

Ожидание ставок «как в Европе» может для части граждан стать поводом отложить улучшение жилищных условий до пресловутых 7%.

Воспользуемся мнением специалиста, работающего одновременно в европейских странах и России. Глава российского представительства Finint Securitisation Services Артем Дубинский рассказал аналитическому центру «Русипотеки» о своем отношении к постоянному ожиданию низких ставок. Позаимствуем несколько тезисов из статьи эксперта.

В Италии и других странах Европы большинство ипотечных кредитов имеют плавающий процент, который привязан напрямую к ставке межбанковского рынка Euribor. К примеру, в Италии средняя ипотечная ставка находится на уровне Euribor 6M + 1,5-2%, а сама Euribor (Европейская межбанковская ставка предложения) отрицательная и равна -0,03%.

Отрицательные значения ставок на межбанковском рынке и весь феномен отрицательных ставок в целом являются следствием проводимой Европейским центральным банком сверхмягкой денежно-кредитной политики, направленной на стимулирование экономики. Меры должны стимулировать коммерческие банки больше кредитовать, а не копить деньги на счетах в ЦБ. Население подталкивают к тому, чтобы тратить, а не копить, что должно помочь немного разогнать инфляцию и повысить доходы корпоративного сектора.

Стоит отметить, что в России подавляющее большинство кредитов выдается по фиксированным ставкам. В Италии соотношение совсем иное. Кредиты с фиксированной ставкой занимают не больше трети рынка.

Фиксированная ставка более высокая, потому что банк зашивает в нее свои риски связанные с возможными изменениями межбанковской ставки в будущем. Другими словами, банк, формирует буфер на случай, если ставка сильно поднимется и кредит станет убыточным для банка, но деваться уже некуда.

С точки зрения российских заемщиков плавающая ставка является абсурдом и воспринимается как огромный риск. В Европе все наоборот. Кажется, что все до приторности стабильно, поэтому вместо того чтобы брать более высокую фиксированную ставку, заемщики берут более низкую и плавающую.

Вспомним про первоначальный взнос в размере 450 тысяч рублей для нашего примера. Чем меньше кредитная ставка, тем меньше ставка по депозиту и дольше копить.

Тема европейских ставок подводит нас к следующему вопросу.

Пятое: инвесторы и ипотечные ценные бумаги.

Ставки падают, объемы кредитования растут. Но также и усиливается потребность в рефинансировании выданных ипотечных кредитов. В ближайшей перспективе можно говорить о необходимости ежегодно размещать ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) на сумму 1 триллион рублей.

Прошедшие размещения ИЦБ были обеспечены ранее выданными кредитами и предлагают доход инвесторам выше 9%. А что будет при ставках 7% годовых? Через три года должны быть желающие купить ИЦБ на 1 трлн рублей и удовлетвориться доходом 4%. Тренд снижения ипотечных ставок приводит к необходимости появления большего числа инвесторов, готовых на меньший доход.

По объему и по доходности ИЦБ будут конкурировать с ОФЗ. И это еще одна сторона снижения ставок, которая потребует особого внимания.

Шестое: продолжительное снижение ставок и положительная ликвидность банковского сектора.

Ни один тренд не является постоянным. Рано или поздно положение может измениться. Любой дефицит ликвидности может привести к временному повышению ставок привлечения и ставок кредитования. На длительную перспективу нужно задумываться о механизмах защиты интересов кредиторов, заемщиков, инвесторов.

Опять мы вынуждены возвращаться к разговору об ограниченности развития ипотечного кредитования только на основе постоянной ставки кредитования.

Седьмое: опыт работы с изменяемыми ставками.

Вопрос несколько шире. Речь идет не только о постоянстве ставки, но и о постоянстве или приемлемости ежемесячного платежа. Ситуация с валютными заемщиками говорит именно об этом. В формальном аспекте ставка в валюте была стабильной, а вот платеж в рублях стал изменяемым. Именно это и привело к главной проблеме. Хотя свой вклад внесло и изменение долларовых цен на недвижимость.

Наш менталитет и законодательство к свободе кредиторов категорически не готово. Например, разрешить кредитору раз в три - пять лет самостоятельно менять ставку по кредиту. А заемщик может согласиться с изменением или сменить кредитора. Рынок, скорее всего, предложит другого кредитора с меньшей ставкой.

Что позволительно и привычно – искать индикатор и формулу расчета ставки.

Отметим, что такой эксперимент проводится АО АИЖК, которое имеет в своей продуктовой линейке ипотечный кредит «Переменная ставка АИЖК», лишенный риска продуктов с плавающей ставкой. Основная идея - привязать ставку кредитования к уровню инфляции, а ежемесячный платеж оставить постоянным. Ежеквартально ставка может как снизиться, так и повыситься.

Формула расчета процентной ставки на очередной квартал достаточно проста: расчетный от инфляции индекс + маржа АИЖК.

Результат таков:

I квартал 2016 – 13,19%;
II квартал 2016 – 14,41%;
III квартал 2016 – 10,16%;
IV квартал 2016 – 8,54%;
I квартал 2017 - 10,07%;
II квартал 2017 – 10,88%;
III квартал 2017 – 9,23%.

Указанный ряд, кажется, наглядно демонстрировал работоспособность продукта и устойчивость к сезонным колебаниям цен. Но с первого квартала 2017 года маржа АО АИЖК была увеличена с 4,9 до 5,9 процентного пункта. Конечно, изменение действовало только на вновь выдаваемые кредиты и никак не ущемляло действующих заемщиков, но картина интересного эксперимента была сильно смазана.

Важен сам факт поиска решения сложного методического вопроса, что, возможно, является одной из полезных функций единого института развития в жилищной сфере.

Можно надеяться, что АО АИЖК продолжит этот или аналогичный эксперименты. Или найдется кредитор, готовый взвалить на себя функцию тестирования рынка.

Заключение

Тренд снижения ипотечных ставок на ближайшее время имеет все возможности для продолжения. Заемщики будут получать комфорт, а кредиторы соревноваться в скорости снижения ставок.

Обратная сторона тренда показывает главное – необходимо уже сейчас подумать, о последствиях периода оптимистичного снижения ставок.

Полезно заглянуть за горизонт и подумать об устойчивости системы ипотечного кредитования при возможном обратном тренде повышения ставок, пусть даже на короткое время.

Подробная аналитическая информация по вопросам ипотечных ставок всегда доступна на ресурсах Русипотеки.

Источник: bankir.ru



 
Rambler's Top100 Яндекс.Метрика
Проект ООО "Нью Медиа". Тел.: (4722) 20-13-87, 50-50-87.     e-mail: info@banki31.ruhttp://pr31.ru/
Интернет-маркетинг | Продвижение сайтов

©2007-2018 При полном или частичном использовании материалов ссылка на "БАНКИ31" обязательна.