Ипотека: Из ведомого – в ведущего

В новой форме ипотечное страхование способно подтолкнуть рост рынка ипотеки.

Эксперты рынка не раз отмечали, сколь значимую роль на российском страховом рынке играет так называемое вмененное страхование, когда страховка обусловлена желанием банка, выдающего страхователю кредит. Так, без автокредитов рынок каско на протяжении последних лет не смог бы демонстрировать столь впечатляющий рост, без ипотеки такой сегмент, как страхование жизни, очевидно, еще долгое время оставался бы в России на нуле.

В действительности ипотечное кредитование тянет за собой целых три страховых продукта – страхование жизни заемщика (от несчастного случая и болезни), самого объекта недвижимости (от рисков гибели и повреждения) и так называемое титульное страхование (от риска возникновения юридических проблем с правом собственности на приобретаемую недвижимость). Как правило, эти страховки приобретают в комплекте, поэтому на рынке чаще используется корректный термин «комплексное ипотечное страхование» (КИС), а не просто «ипотечное страхование».

Небольшой спад, неторопливый подъем

В последний год комплексное ипотечное страхование не развивалось. Так, по оценке рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2009 году по России этот сегмент просел на 4% (на Северо-Западе, по оценкам участников рынка, аналогичная картина). Причины на поверхности: рынок ипотечного кредитования в 2009 году демонстрировал минимальный рост, ипотечные договоры и прилагающиеся к ним страховки заключаются на длительный срок, поэтому пролонгация страховых полисов неизбежна.

Собственно, в 2009 году основные изменения в этом сегменте были связаны как раз с конкуренцией вокруг продления договоров. Благодаря активным действиям по либерализации рынка (максимальному расширению числа страховщиков, которые могут страховать при ипотеке), предпринятым Федеральной антимонопольной службой, страхователь имел возможность продлевать договоры практически в любой компании. Поскольку большинством комплексное ипотечное страхование всегда воспринималось как дополнительное обременение (комплексная страховка обходится в 1−1,5% от суммы кредита), желание выбрать максимально дешевую страховую компанию четко прослеживалось в поведении клиентов.

Как отмечает начальник управления страхования имущества петербургского филиала страховой группы «Спасские ворота» Татьяна Чачанова, с момента заключения договора страхователи регулярно просматривают все предложения с целью сравнения тарифов и выбора минимальных из них. Понятно, что страховщики, ожидая подобного поведения клиентов, снижали стоимость страховок. «Благодаря упрощению процедуры андеррайтинга страхователя и оценки предмета залога мы добились снижения тарифной ставки по ипотеке», – поясняет Чачанова.

Многие страховые компании сделали ставку на сочетание скидок и сервисной составляющей. В частности, представители «РОСНО» в минувшем году уделяли особое внимание тому, чтобы клиенты заранее были проинформированы о предстоящей пролонгации. Компания была готова предложить индивидуальные скидки за досрочную пролонгацию, брала на себя доставку страховых полисов.

В некоторых случаях конкуренция граничила с демпингом. Впрочем, излишнего рвения никто не проявлял. Сам сегмент КИС пока незначителен: в портфелях крупных страховщиков доля таких договоров составляет порядка 1−2%.

Восстановление рынка недвижимости сказывается и на росте рынка КИС. Как рассказывает исполнительный директор Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхования» Владимир Тиняков, в мае в его компании наблюдалось трехкратное увеличение входящих запросов по ипотечному страхованию по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. По оценкам «РОСНО», спрос на услуги КИС в 2010−м вырос на 10% по сравнению с предыдущим годом. Страховщики и банкиры запускают совместные маркетинговые акции, предлагая в подарок к договору ипотеки страхование гражданской ответственности или отделки квартиры (в частности, такое предложение есть у BSGV совместно с «РОСНО» и «Ренессанс страхованием»).

Активизация от государства

Страховщики начинают осваивать страховой продукт, который может помочь рынку ипотеки. Речь снова идет об ипотечном страховании, однако в немного ином, более актуальном для всех заинтересованных сторон варианте. Собственно, уже давно отмечалось, что отечественное ипотечное страхование сильно отличается от того, что понимают под страхованием ипотеки в мире. Самые актуальные риски, которые возникают у банка при выдаче кредита под залог недвижимости, – что клиент окажется не в состоянии оплачивать проценты (страховым случаем здесь становится факт предъявления кредитором требования к заемщику о погашении кредита при недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества). При общепринятой мировой практике именно эти риски и страхуют в первую очередь (в ряде европейских стран это вид обязательного страхования). В России страхуют имущество, жизнь, титул, а ответственность за неисполнение обязательств по кредитному договору – нет. Поэтому, несмотря на очевидный рост банкротств физических лиц, взявших ипотеку, страховщики не заметили роста убыточности ипотечного страхования.

Как считает директор департамента ипотечного страхования «РОСНО» Арсен Широян, кризис затронул страховщиков прежде всего тем, что вследствие дефолтов физлиц они вынуждены списывать дебиторскую задолженность по оплате страховых премий. В качестве объяснения того, почему они не готовы заниматься страхованием ответственности рисков по невыплате кредита, представители страховых компаний указывали на отсутствие в России статистики дефолтов по кредитам, высокую убыточность, невозможность взять большой объем рисков (рынок кредитования по объемам явно превышает размер страхового рынка) и др. Сторонние наблюдатели указывают на то, что компании не готовы прежде всего организационно: у них нет достаточного опыта использования стандартизированных систем оценки рисков (они есть у банков), который необходим для работы на рынке ипотечных кредитов для физических лиц.

Впрочем, лидеры страхового рынка заявляют, что в ближайшем будущем начнут страховать риски ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. В том, что ситуация изменилась, заслуга Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), точнее – страховой компании «АИЖК», которая согласилась брать на себя риски по перестрахованию данного страхового продукта. Инициатива этой госкомпании в целом логична – агентство, собственно, и создавалось для того, чтобы активизировать рынок ипотеки, сделать его максимально доступным для граждан. Долгое время основным способом реализации этой задачи был выкуп у банков права требований по ипотечным кредитам (таким образом АИЖК рефинансировало ипотечные кредиты).

Однако в кризисный 2009 год было принято решение поднимать рынок ипотеки за счет активизации на рынке страхования. Логика проста: договор ипотечного страхования, то есть страхования ответственности заемщика за неисполнение обязательств по кредитному договору, может позволить банкам снизить размер первоначального взноса за счет передачи части сопутствующих рисков страховщику, объясняет Широян. Поэтому страховая компания «АИЖК», беря на себя большую часть рисков по ипотечному страхованию, одновременно способствует снижению требований по первоначальному взносу, предъявляемых к заемщику банком. «Развитие страхования ответственности заемщиков способно стать ощутимым стимулом для дальнейшего развития ипотечного кредитования», – убежден руководитель центра партнерских продаж Страхового дома «ВСК» Илья Бойченко.

В начале 2009 года АИЖК провело исследование, показавшее, что первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья могут внести только 18% потенциальных заемщиков (людей с уровнем заработка выше среднего). Если же минимальный взнос для покупки жилья составит 20% от ее стоимости, то доля потенциальных заемщиков вырастет до 51%. Если расчеты компании оправдаются и снижение первоначального взноса станет причиной заметного роста популярности ипотеки, случится действительно неординарное событие – рынок страхования сам «поведет» рынок кредитов.

В любом случае с большой долей уверенности можно прогнозировать, что в течение ближайшего года произойдет явная корректировка того, что мы понимаем под ипотечным страхованием. «Сейчас сложно прогнозировать, вытеснит ли оно традиционное комплексное ипотечное страхование, но то, что оно будет пользоваться спросом, очевидно», – резюмирует Арсен Широян.